Réflexions

Vendre un bien immobilier n’est pas une opération courante et mérite une attention particulière

Hormis quelques ventes entre particuliers, la majorité des ventes se réalise avec le concours d’agents immobiliers moyennant une commission qui prospectent le marché à l’affut des biens à vendre et qui attendent ensuite que des acheteurs se manifestent pour les placers.

Les vendeurs sont plus ou moins pressés, car s’ils mettent en vente leur maison ou leur appartement c’est pour en acheter un autre, généralement, en partie avec le produit la vente du leur, en état tributaire d’un prêt relais.

Dans ce cas, la promesse d’achat qu’ils peuvent signer est assortie d’une condition résolutoire, s’ils n’obtiennent pas le prêt de relais, ce qui ne facilite pas la négociation.

En France les cessions immobilières passent par les notaires, qui se portent garant de l’existence des biens et de la qualité de propriétaire du ou des cédants en consultant la cascade des cessions précédentes, sauf en Alsace et en Lorraine d’un livre foncier, hérité de temps du rattachement de ces deux provinces à l’Allemagne.

A cela s’ajoutent une de série de contrôles techniques qui font que les formalités à accomplir prennent de longs mois.

Le souci du vendeur est d’obtenir le meilleur prix, pour cela il peut passer par un comparateur ou se fiers aux avis des agents, en en consultant plusieurs.

La fiabilité de l’évaluation du bien mis en vente est la condition d’une transaction réussie car surestimé, le bien ne se vendra pas et risque d’être grillé sur le marché en trouvant preneur des mois plus tard, à un prix généralement inférieur à l’évaluation initiale.

Des agents peu sérieux surévaluent la valeur des biens, pour obtenir des mandats, mais une fois donnée, ils expliquent à leurs clients, qu’ils doivent baisser leurs « prétentions ».

Il y a deux types de mandat, le mandat simple et le mandat exclusif, le premier laisse au mandant la possibilité de confier la vente à plusieurs agences ou de la conclure lui-même, tandis que le mandat exclusif engage avec une seule agence pour au moins 3 mois.

Il est difficile de dire lequel des deux types de mandat rend l’agent qui le reçoit plus actif que l’autre.

Depuis la loi Assur du 24 mars 2014, les agents immobiliers se sont professionnalisés, ils doivent suivre une formation superficielle, comme les agents d’assurances, alors qu’il faut des années d’exercice pour connaître les finesses du métier, pour devenir un bon conseil de ses clients.

Les agents touchent une commission prélevée sur le prix de vente, ce qui fait que la négociation porte sur le « prix vendeur » que touche ce dernier, alors que le « prix acquéreur » inclut la commission de l’agent, les taxes et les honoraire du ou des notaires, qu’ils soient un ou deux, au gré des parties.

Trop d’agents, une fois le mandat obtenu affichent le bien à vendre dans la vitrine de leur magasin et attendent le chaland qui passe, ce qui fait que la meilleure solution et la plus expéditives est, si on en la possibilité la vente entre particuliers, avec le concours du notaire du vendeur, assisté de celui de l’acheteur, s’il en a un.

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Judex

Judex est un juriste de la vielle école qui a fait sienne la maxime du professeur Léon Mazeaud, son président de thèse de doctorat , "Que le droit ne s’apprend pas mais se comprend "  en ajoutant " à la condition d’avoir, si possible, l’intelligence du droit "

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