Estimation immobilière : comparaison et coût, deux méthodes distinctes expliquées avec l’exemple de Cannes

Lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur d’un bien immobilier, il existe plusieurs méthodes à prendre en compte. Parmi celles-ci, on retrouve la méthode par comparaison et la méthode par le coût. Ces approches ont chacune leurs avantages et inconvénients. Dans cet article, nous explorerons ces deux méthodes pour mieux appréhender leur fonctionnement, notamment grâce à un exemple concret avec la ville de Cannes.

Méthode par comparaison : comment ça marche ?

La méthode par comparaison est une technique très prisée par les professionnels de l’immobilier lors des transactions immobilières. Elle consiste à analyser les prix réalisés sur des biens similaires afin de déterminer la valeur du bien à estimer. Cette approche permet d’établir une comparaison avec les autres logements qui ont été vendus récemment dans un même secteur géographique et avec des caractéristiques semblables (surface, type de bien, nombre de pièces, état général…).

La méthode par comparaison offre plusieurs atouts. Tout d’abord, elle repose sur des données réelles issues de transactions concrètes, ce qui confère une certaine fiabilité à l’estimation. De plus, en considérant les prix pratiqués sur des biens ayant des caractéristiques proches de celui à évaluer, il est possible d’avoir une idée assez précise des conditions du marché local. Par ailleurs, en utilisant cette méthode, on prend en compte les différents critères à l’origine de la similarité des biens comparés, tels que l’emplacement et l’état général du logement.

Méthode par le coût : en quoi consiste-t-elle ?

La méthode par le coût évalue la valeur d’un bien immobilier en se basant sur la somme de deux éléments :

• Le coût de reconstruction du bâtiment, basé sur le prix au mètre carré pour une construction similaire (matériaux, main d’œuvre, etc.).
• La valeur du terrain sur lequel se trouve le bien, en fonction des prix du marché et de sa superficie.

La méthode par le coût offre une certaine objectivité dans l’estimation immobilière puisqu’elle repose sur une analyse chiffrée. Elle permet notamment de déterminer la valeur minimale en cas de reconstruction. De plus, en se basant sur le coût de la construction et la valeur du terrain, cette méthode prend en compte des facteurs intrinsèques liés au bien lui-même plutôt qu’à son contexte géographique et concurrentiel.

Exemple concret : Estimation immobilière à Cannes

Prenons l’exemple d’un appartement situé à Cannes dont on souhaite connaître la valeur : pour effectuer une estimation par comparaison, il faut analyser les transactions récentes de biens similaires dans la même zone géographique. Il convient également de considérer les prix du mètre carré actuellement pratiqués. On consultera alors le prix du m2 à Cannes pour avoir une base fiable de comparaison.

Dans ce contexte particulier, la méthode par le coût s’avérerait moins pertinente car elle ne tiendrait pas compte des particularités du marché immobilier cannois. Étant donné que cette ville attire de nombreux acheteurs fortunés et que son parc immobilier est composé en grande partie de résidences luxueuses, la demande pour ce type de bien peut être très spécifique. Par conséquent, une estimation basée uniquement sur le coût de reconstruction et la valeur du terrain pourrait s’avérer insuffisante pour rendre compte de la réalité locale.