Airbnb : puis-je m’opposer à une mise en location dans ma copropriété ?
Le point avec Cotoit
À la veille des Jeux Olympiques de Paris 2024, c’est un soulagement pour les propriétaires de locations Airbnb en France ! Le projet de loi de finances qui aurait limité les avantages des locations et renforcé les contraintes fiscales pour les propriétaires de meublés touristiques a finalement été abandonné par le gouvernement : l’abattement fiscal reste à 71 %.
Mais bien que l’on ne choisisse pas toujours ses voisins, on s’y habitue. Les immeubles à usage d’habitation dans une copropriété en milieu urbain sont censés être occupés par des résidents à l’année. Les hébergements touristiques de courte durée peuvent être peu appréciés pour diverses raisons : bruit, dégradation des espaces communs, utilisation non conforme des équipements collectifs, vols et bien d’autres encore…
Cotoit, syndic de copropriété en ligne, décrypte 4 méthodes pour s’opposer à une mise en location dans sa copropriété.
- Utiliser le règlement de copropriété
Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties privatives, sous réserve de ne pas porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
Le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée, et cela concerne tout spécialement les immeubles construits récemment. Ces clauses anti-locations de courtes durées sont licites, sauf à faire l’objet d’une annulation par le tribunal si elles ne sont pas justifiées par la destination de l’immeuble.
Il se peut également que le règlement de copropriété interdise toute activité commerciale. Dans ce cas, la location de courte durée est considérée comme une activité commerciale et devient illicite. Pour s’opposer à une location de courte durée, il suffit d’invoquer les dispositions contenues dans le règlement de copropriété portant sur la destination de l’immeuble pour les opposer à un copropriétaire.
- Faire valoir un trouble anormal de voisinage
En plus des règles du règlement de copropriété, le propriétaire qui souhaite s’opposer aux locations similaires à Airbnb peut invoquer un trouble anormal de voisinage.
Il s’agit d’une base légale distincte de celle qui découle de l’application du règlement de copropriété, qui peut également être combinée à celui-ci.
- Modifier le règlement de copropriété pour interdire les locations
Il est tentant pour les copropriétaires d’obtenir un changement dans le règlement de copropriété qui interdirait les locations de courte durée. Cependant, une telle modification doit recueillir l’unanimité des copropriétaires pour être valablement adoptée par une assemblée générale. En revanche, une résolution d’assemblée générale qui impose une interdiction des locations de courte durée peut être annulée par le juge dans les délais et conditions fixés par la loi du 10 juillet 1965.
En d’autres termes, un copropriétaire qui souhaite s’opposer à ce type de location se rapprochera de son syndic pour qu’il dépose une mise en demeure contre le copropriétaire en question. Si la mise en demeure n’a pas de conséquence, le syndic pourra proposer une résolution sur l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui lui permettra d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.
Le copropriétaire opposant peut demander une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour engager une action en justice contre le copropriétaire contrevenant.
- Porter l’affaire au Tribunal Judiciaire
Le copropriétaire opposant peut également agir directement contre son voisin sans passer par le biais du syndicat des copropriétaires. Le tribunal compétent pour statuer sur le litige est le tribunal du lieu de situation de l’immeuble.
Dans certains cas, si l’infraction est évidente en raison des dispositions du règlement de copropriété, une action en référé peut être envisagée plus rapidement. Si une condamnation est prononcée par le juge, elle sera accompagnée d’une astreinte financière coercitive.
Dans tous les cas, en raison de l’encombrement des tribunaux, il sera crucial de réunir des pièces probantes, d’établir l’existence des locations de courte durée et de s’armer de patience !
Le Airbnb en copropriété peut être une option intéressante pour les propriétaires souhaitant tirer profit de leur logement et pour les voyageurs à la recherche d’une expérience unique. Cependant, il est crucial d’agir de manière responsable, de respecter les règles en vigueur et de maintenir une relation de voisinage harmonieuse. En faisant preuve de transparence, de communication et de respect mutuel, il est possible de concilier les intérêts des propriétaires, des voyageurs et des résidents permanents au sein d’une copropriété.
