La nécessité de l’intervention du géomètre
Pourquoi votre architecte vous demande-t-il de faire appel à un géomètre pour réaliser un permis de construire ou pour une déclaration préalable ?
Une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est un acte administratif qui permet à l’administration, entre autres, de vérifier que votre projet répond bien aux règles d’urbanisme de la commune où vous construisez. Il s’agit pour les communes qui s’en sont doté du PLU ou plan local d’urbanisme.
Ces règles sont, pour une grande part, définies par rapport au terrain naturel et aux limites séparatives de la parcelle sur laquelle sera réalisé le projet.
Le géomètre définit également la superficie du terrain. Ce qui permet ainsi de définir ainsi le pourcentage de terrain naturel, le pourcentage d’espace construit, selon les PLU.
Quelles sont les règles principales qui sont liées aux limites séparatives ?
On différencie la limite par rapport à la voirie et les limites par rapport aux autres parcelles.
Ces limites permettent définir le périmètre d’implantation de l’ouvrage projeté.
Parmi les règles d’implantation on peut citer principalement : les marges de reculs par rapport aux limites du terrain et par rapport à la voirie ; la bande constructive par rapport à la voie, c’est-à-dire la bande dans laquelle on peut construire et au-delà de laquelle aucune construction n’est autorisée ou autorisée de façon différente ; la hauteur des bâtiments – par exemple la hauteur maximum du bâtiment avec une vue directe pourra être équivalente à la distance d’implantation du projet à partir de la limite séparative soit L=H. Cette liste n’est pas exhaustive.
Quelles sont les règles principales qui sont liées au terrain naturel ?
Le géomètre défini des points sur le terrain pour en connaître la hauteur par rapport au nivellement général de la France ou cote NGF. Cette cote permet de définir les différentes hauteurs du terrain et son volume. Si par exemple la hauteur du faîtage du toit est à 9m, cette distance est calculée par rapport au terrain naturel. Or il est nécessaire de connaître le référencement NGF pour calculer les hauteurs et les niveaux des planchers du bâtiment.
Un document et un fichier indispensable
Comme tout autorisation administrative, l’autorisation de construire est opposable aux tiers et le respect de ces règles est obligatoire. Or, pour pouvoir justifier du respect non seulement des règles, mais aussi du respect des limites séparatives du terrain seul le géomètre est habilité à établir les relevés. La définition des limites séparatives par le géomètre est contradictoire et celui-ci se base sur le bornage de votre parcelle pour établir ses plans.
L’architecte a besoin d’avoir un fichier vectoriel dans lequel l’ensemble des informations nécessaires au respect réglementaire et à l’établissement du projet. Les règles permettent de définir des volumes dans lesquels peut venir s’inscrire le bâtiment à concevoir. Si l’un des points réglementaires n’était pas respecté, cela pourrait aboutir au refus de la demande de permis de construire et à la contestation de celui-ci par un tiers.
On aura donc compris que les informations fournies sur le relevé du géomètre sont capitales pour la conception et la sécurisation juridique de votre projet.
